경제노트 260630 - 부동산 PF / 빅배스 / LTV / 국내 주식 수수료 & 세금

오늘 읽은 뉴스 목록 📰

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오늘 공부한 경제 지식 📖✍️

 

1. 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱)

아파트, 오피스텔, 상가 등 부동산 개발 사업을 시행 할 때, 시행사가 사업성을 담보로 금융기관에서 대출 받는 방식입니다. 부동산 자체나 시행사의 신용이 아니라 "사업 자체의 미래 수익성"을 보고 돈을 빌려주는 형식입니다.

 

부동산 PF 문제점

: 부동산 경기가 침체되면 분양이 안되거나 늦어짐, 이미 받은 대출(공사비) 금리가 오르면 사업성도 무너짐

   ⇒ 대출을 갚지 못해 연체 & 부도로 이어짐

 

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2. 빅배스 (BigBath)

기업이 잠재된 부실이나 손실을 여러 해에 걸쳐 조금씩 처리하지 않고, 특정 한 해에 한꺼번에 크게 반영 해 버리는 회계처리를 말합니다. 예를 들어 부실 가능성이 있는 대출 채권을 3년에 걸쳐 천천히 처리 할 수 있지만, 굳이 나눠서 처리하지 않고 "올해 손실"로 한번에 정리해 처리하는 방식을 말합니다. 

• 새 경영진 부임 : CEO / 경영진이 새로 부임 할 때 이전 경영이 문제이고 자신의 임기에는 문제가 없는 상태에서 시작하고자, 나쁜 실적을 첫 해에 몰아넣고 다음 해부터 깨끗한 상태로 시작하고자 함.
• 불확실성 제거 : 잠재적인 부실 여건을 계속 가지고 가는 경우, 시장에서 해당 기업을 평가 할 때 불안감을 갖게 됨. 이를 정리하기 위해 한 해에 몰아서 처리 하는 경우가 있음. 
• 미래 실적 개선 효과 : 손실을 미리 회계로 처리해 두면, 향후 실제 대출이 부실화 되더라도 이미 손실 처리가 끝나 있는 상태이므로 미래 손익의 영향력이 줄게 됨. 결과적으로 다음 해 실적이 좋아보이는 효과도 있음. 

 

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3. LTV(주택담보대출비율)

LTV는 주택의 담보 가치에 대비하여 대출 해 줄수 있는 최대 비율을 뜻하는 금융 용어입니다. 쉽게 말해 '집값의 몇%까지 돈을 빌려줄 것인가'를 결정하는 기준입니다.  

 

LTV 계산법

 

이때, KB국민은행 시세나 감정 평가액등 [공식 시세]와 매매가를 기반으로 대출이 진행 됩니다. 매매 금액으로 대출을 진행 해 주는 경우, '업(Up) 계약'과 같은 부정행위가 발생할 수 있기 때문입니다. (실제 5억짜리 집이지만, 대출을 받아 사기 위해 집주인과 짜고 7억 / 8억에 매매 계약을 맽을 수 있으므로) 따라서 은행은 대출 리스크를 줄이기 위해 [KB 국민은행 시세, 감정평가액, 실제 매매가] 중에서 '가장 낮은 금액'으로 LTV를 적용합니다. 

 

부동산과 대출

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4. 국내 주식 수수료 & 세금 정리

1) 거래 수수료 = 증권사에서 부과

주식을 거래할 때 증권사에 내는 수수료로, 매수 / 매도 모두 발생합니다. 

• MTS(모바일 앱) / HTS(PC) : 대략 0.015~0.05%, 증권사 이벤트에 따라 [ 무료 / 수수료 n년간 0.015% ] 등이 있음
• 유선 전화 / 오프라인 창구 : 0.1~0.5%, 상담원의 공수가 들기 때문에 수수료가 더 높음

예시) 1천만원 MTS(모바일 앱) 거래 시 수수료 1,500~5,000원 / 유선 전화 거래 시 1~5만원 사이

 

 

2) 세금 = 정부에서 부과

1. 증권거래세 : 매도 금액 기준으로 '수익/손실' 상관 없이 무조건 0.2% 적용 (2026년도, 코스피 기준) 
2. 양도소득세 : 매도 시 발생하는 세금으로 지분율이 높거나, 정부에서 정한 '종목당 보유 금액'을 초과한 경우
                       매도 금액의 20~25% 세율 부과. 일반적인 소액 주주(개인 투자자)는 면제 대상임
3. 배당소득세 : 가지고 있는 주식의 "배당금"을 받으면 15.4% 원천징수 됨.
                      연간 금융소득(이자 + 배당)이 2,000만원을 넘으면 금융소득종합과세 대상이 됨.